“提前还房贷”要排长队
2022-12-05 17:23:16

最近因为想卖房而去银行网点预约提前还贷的上海市民黄欣,惊讶地发现他前面排队六七个人,都是去提前还贷的,而他则被银行工作人员告知回家等电话,至少要排队2-3个月。

  今年下半年以来,“提前还贷”这个词热度越来越高,很多购房者正在积极摆脱“负翁”身份,加入提前还房贷大军。在年轻人喜欢的应用“小红书”上,许多人分享自己提前还房贷的思路、攻略和计算方式。

一方面是购房者因各种原因提前还贷,另一方面是银行不愿意优质业务的贷款存量快速流失,“排队还房贷”现象在各大一二线城市愈发普遍,在杭州的部分银行,提前还房贷已经要排队到明年四月份。

  想提前还商贷却被“卡住”

  家住上海普陀区的黄欣(化名)近期想置换掉一套老房子,转而去新房市场“打新”,由于老房子还剩下20多万元的贷款本金,黄欣便来到农业银行普陀某分行线下预约提前还贷。这笔商业贷款借于2016年,当时的商贷利率非常低,仅4.3%。

  结果黄欣发现,要提前还掉这20多万元贷款,难度超过想象。“以前我每次来个人信贷部办业务,一起排队的人大部分都是来办提取公积金还房贷业务的,结果近期到农行,发现前面排了六七个人,都是办理提前还房贷业务的。”黄欣对第一财经表示。

  在排了半个多小时队之后,黄欣告知银行柜台人员自己是来办理商贷提前还贷的,工作人员则表示:至少需排队2-3个月,到时候银行电话通知消息,再走流程把剩余本金存入账户中划扣。

  一位上海资深房屋中介告诉记者,其实过去办理提前还贷手续一点儿也不难,一般申请2-3周后银行便会给反馈,现在从两三周变成两三个月,实在是因为提前还贷的人太多了。

  黄欣还发现,公积金贷款和商业贷款现在在提前还贷上有很大差别。“公积金贷款提前还,跟过去没什么差别,申请之后就能顺利走流程,卡的都是商业贷款。”

  黄欣认为,这主要源于公积金贷款的钱来自公积金管理中心,由公积金管理中心委托商业银行发放,而公积金管理中心现在并不像银行那样卡还款额度。

  杭州市民王文(化名)近期也想提前还掉部分房贷,但他的原因跟黄欣不一样,王文是2021年年中买的房,商贷100多万元,利率快接近6%,而现在杭州已经在执行首套4.1%的利率,整整比王文买房时低了近2个百分点,因此王文认为自己“高位站岗”了。

  王文告诉记者,自己的房贷利率还不算最高,去年八九月份时,杭州首套房利率最高甚至冲上6.25%,看到今年的情况就觉得特别魔幻。“我特别想把这部分高利率房贷置换掉,如果没法置换,我就提前用存款还一部分,不然太亏了,现在根本没有什么好的投资渠道可以挣这么高利息。”

  王文目前已经按合同正常还满一年房贷,可以预约提前还贷,不过他经过咨询后发现,提前还贷还需要排四个月的队,具体何时能排到尚不明确。

  除了上海、杭州,还有不少大城市有类似情况,比如北京就有市民反映某国有大行提前还款要排队到明年3月份,而广州则有银行称申请提前还贷后要等30至40天左右。

  “提前还贷潮”原因多样

  回想去年年初,上海还是房贷发放余额不足、购房者需要等待三四个月的情况,而到今年下半年已经变成房贷一两周就放款、提前还贷反而要排队,反转来得猝不及防。

  银行为何不愿意即时批准提前还款?上海某头部中介相关负责人告诉记者:“银行每个月也有额度限制,现在申请提前还贷的客户大幅增长,只能花完当月额度以后就把客户排到下个月,尤其是国有大行,年底要保住贷款存量,压力很大。”

  根据半年报统计,今年上半年,工、农、中、建、交、邮储银行的个人住房贷款合计增加了4155亿元,这一增量相比去年降幅明显。2021年全年,上述6家银行的个人住房贷款合计增长了2.48万亿元。

  一直以来,个人住房贷款被视为银行资产质量最优质的贷款业务,不良率低于个人经营贷、个人消费贷和信用卡贷款等。但今年客户贷款买房的意愿在下降,根据11月10日央行发布的金融数据,10月金融机构新增人民币贷款6152亿元,同比少增2110亿,这也就不难理解临近年底各大行为何要“保房贷存量”了。

  今年下半年来,申请提前还贷的客户显著增多,这又是为什么呢?各城市的原因或不相同。上海一位楼市分析师对记者表示:“上海出现较多提前还贷者的原因,主要还是下半年入市新房多,其中不乏市中心地段的罕见好房,有不少单价‘10万+’的项目,所以许多人想置换打新。”

  贝壳研究院的调研数据显示,今年下半年以来,居民“卖一买一”置换新房的需求越来越主流。而卖一套房时,如果该套房有按揭,在没有推行“带押过户”的城市居民就必须先将房贷还清。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,部分城市的购房者提前还贷原因主要是此前贷款利息太高,现在房贷利息下降较多,购房者不愿承受过高成本。

  在今年的中期业绩发布会上,部分国有大行高管也回答了该问题。农行副行长林立表示,已有小部分个人住房贷款客户选择提前偿还房贷,主要是基于客户自身财务规划,与现阶段金融投资收益率中枢下降也有一定关联。工商银行副行长郑国雨则表示,少数按揭客户出于调整家庭资产负债表的需要,确实存在提前还款的情况,但和往年相比,这种趋势并不十分明显。

  此外,上海某头部中介相关负责人还告诉记者,有部分房贷利率“站高位”的购房者,正试图置换房贷,违规转化为利率更低的“经营贷”。

  为了方便二手房交易,目前许多城市已推出“带押过户”,即不解除房屋抵押,也可以办理过户登记,此举能减轻业主提前还贷的压力,又大幅缩短二手房交易时间。根据克而瑞统计,深圳、苏州、济南等16城已完成首笔二手房“带押过户”业务,广州、西安、徐州等城均发文推广二手房“带押过户”模式。

  如果更多城市推广“带押过户”,是否能减少排队提前还房贷的麻烦?一位知情人士告诉记者,带押过户能否推行,其中也存在银行间的博弈,“中小银行比较支持,他们认为带押过户能给他们带来更多房贷业务,而房贷存量本身已经很大的国有大行态度就不那么积极了,所以这项政策并不能很快推广开来”。

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